In Messico, la folle corsa all'edilizia sociale e il suo clamoroso fallimento

Per soddisfare le esigenze abitative della sua modesta popolazione, il Messico ha deciso all'inizio degli anni '1990 di farlo affidare allo sviluppo immobiliare privato la responsabilità di produrre massicciamente un'offerta di alloggi sociali nella proprietà della casa. Il organizzazioni nazionali per l'edilizia abitativa, che in precedenza si occupavano della produzione di alloggi sociali nel Paese, ora sarebbero responsabili solo della concessione di mutui ipotecari alle famiglie a basso reddito affinché possano acquistare alloggi sociali direttamente sul mercato.

Realmente attuata a partire dagli anni 2000, questa politica abitativa raccomandata dalla Banca Mondiale avrebbe consentito la costruzione di circa dieci milioni di unità abitative. Insiemi giganti di alloggi sociali con diverse migliaia, anche decine di migliaia di piccolissime case singole (e talvolta collettive, dopo il 2012), spesso con una superficie inferiore a 40 m², sono stati costruiti alla periferia delle città, lontano da servizi, servizi e aree di lavoro, su terreni acquisiti a basso costo da promotori immobiliari. La loro attività è stata stimolata da questo nuovo mercato dell'edilizia sociale.

Se la massiccia produzione ha interessato l'intero territorio nazionale, è stata particolarmente intensa negli States posti lungo il confine con gli Stati Uniti, così come nell'area metropolitana di Città del Messico o quella di Guadalajara, la grande metropoli dal centro-ovest del paese.

Case abbandonate e vandalizzate

Apparente successo sul piano quantitativo e innegabile sostegno all'economia nazionale, la massiccia costruzione mostrò ben presto i suoi limiti. A causa della scarsa qualità degli alloggi, della mancanza di servizi e attrezzature, ma anche dell'insicurezza dei quartieri (problema diffuso in realtà in Messico, ben al di là dei complessi di edilizia sociale) e delle difficoltà economiche incontrate dalle famiglie nel ripagare i prestiti e nel far fronte in particolare con gli elevati costi di trasporto, i nuovi colossi dell'edilizia sociale sono entrati in crisi molto presto.

La manifestazione più visibile di queste difficoltà è stata la numero elevatissimo di abitazioni rapidamente abbandonate dai loro abitanti (che smisero di ripagare il proprio credito) poi vandalizzarono, spesso fino a ridursi allo stato di rovina.

Nell'area metropolitana di Tijuana molte case sono state abbandonate dai loro abitanti. Vengono quindi, il più delle volte, vandalizzati e lasciati in rovina. Le famiglie che non possono partire devono convivere con questa difficile realtà. PVC, IRD, Autore previsto

Questo tema dell'abbandono è stato messo in luce implicitamente dal censimento del 2010, che per la prima volta contava le abitazioni non occupate. Il tasso di posti vacanti è apparso elevato a livello nazionale (14%) ma ancor di più per i comuni che hanno ricevuto molti alloggi sociali durante gli anni 2000. l'adesione al Messico, si è trovata di fronte a un volume considerevole di fatture non pagate, una vera minaccia per la sua salute finanziaria.

Questa situazione l'ha portata a mettere in atto un meccanismo specifico, quello di cosiddette abitazioni “recuperate”.. Questo sarà l'unico vero intervento di un'istituzione pubblica nel corso degli anni 2010 nel tentativo di arginare la crisi dei giganteschi quartieri dell'edilizia sociale. Una volta tornate in seno a questa istituzione, le abitazioni abbandonate sono state messe all'asta in lotti a basso costo, poi acquistate e riparate da promotori privati ​​o operatori specifici, comparsi grazie a questo nuovo mercato immobiliare “recuperato”. Sono stati infine ceduti nuovamente alle famiglie beneficiarie di mutui ipotecari dell'Istituto, ad un prezzo inferiore a quello dei nuovi alloggi sociali. Tra il 2015 e il 2020, circa 95 unità sono state commercializzate in questo modo.

Nello stato della Baja California, una società a impatto sociale è specializzata nell'acquisto di case abbandonate. Le ripara e poi le rivende, a un prezzo inferiore a quello delle nuove case popolari, a famiglie che beneficiano generalmente di un mutuo ipotecario concesso dal principale ente nazionale per l'edilizia abitativa. PVC, IRD, Autore previsto

In assenza di interventi di profondo rinnovamento dei quartieri dell'edilizia sociale, il problema è rimasto irrisolto. È anche peggiorato perché, allo stesso tempo, il la politica di produzione di massa ha continuato la sua folle corsa, dando origine a molti altri quartieri. A causa dell'impatto molto positivo sull'economia nazionale e dell'esistenza di un fabbisogno abitativo ancora enorme, non c'era infatti dubbio, nonostante i problemi incontrati, di "fermare il treno dell'edilizia sociale", secondo l'espressione usata frequentemente in Messico.

L'introduzione di criteri ambientali nella produzione di alloggi sociali, in particolare il "mutuo verde", tale credito di adesione intendeva finanziare l'acquisizione di un'abitazione dotata di eco-tecnologie, non ha cambiato nulla. In ogni caso, ha ottenuto il riconoscimento internazionale del Messico per il contributo del suo modello di edilizia sociale allo sviluppo sostenibile e alla lotta ai cambiamenti climatici...

Dal 2012, le nuove unità abitative sociali sono state tutte dotate di scaldabagni solari, consentendo ai loro abitanti di risparmiare energia. Sul terreno, l'impatto di questa misura è tuttavia molto eterogeneo. PVC, IRD, Fornito dall'autore

La fine implicita del modello di produzione di massa dell'edilizia sociale

Dal 2020, Andres Manuel Lopez Obrador, il nuovo presidente di sinistra eletto nel 2018 ha avviato un importante riorientamento della politica abitativa nazionale restituendo spazio alla produzione di alloggi da parte delle famiglie stesse (autocostruzione o autoproduzione di habitat), soluzione tradizionalmente implementata in America Latina dalle classi lavoratrici per accedere all'alloggio.

I mutui concessi da INFONAVIT (da 300 a 000 all'anno negli ultimi due decenni), finora destinati all'acquisizione di alloggi sociali consegnati chiavi in ​​mano da un promotore privato, possono ora essere utilizzati per finanziare progetti di autocostruzione/produzione abitativa.

Il modello di recupero e rivendita delle abitazioni abbandonate è stato anche riformulato. Le abitazioni abbandonate non saranno più vendute a privati ​​ma rimarranno di proprietà di INFONAVIT fino al momento della loro rivendita, una volta riparate. In alcuni distretti prioritari saranno realizzati anche progetti di rinnovamento urbano globale.

Sono inoltre previsti interventi, di concerto con gli abitanti, a favore di spazi pubblici, attrezzature e servizi, nonché per integrare al meglio i quartieri nella città. Infine, se INFONAVIT rimane in carica, ora saranno coinvolti altri attori: a livello nazionale, il Ministero dello Sviluppo Agrario, Territoriale e Urbano (SEDATU) ea livello locale, le amministrazioni locali (soprattutto a livello comunale), finora dimenticate nel modello di recupero abitativo. Non manca ovviamente il settore privato: in ogni area di intervento, INFONAVIT ha previsto di unire le forze con un promotore privato per riparare e commercializzare le abitazioni abbandonate, oltre che per realizzare gli interventi urbani previsti dal masterplan .

Dall'abbandono delle abitazioni alla loro occupazione irregolare

A dieci anni dall'inizio della presa di coscienza del problema, il problema dei distretti di edilizia sociale si è però evoluto. Molte abitazioni abbandonate dai loro proprietari sono ora abitata irregolarmente da occupanti privi di diritto o titolo. Si tratta il più delle volte di famiglie bisognose la cui presenza è tollerata, anzi incoraggiata dagli stessi abitanti e che poi percepiscono indebitamente l'affitto per l'alloggio occupato. Si possono trovare anche migranti il ​​cui piano di entrare negli Stati Uniti è sventato, o anche individui legati alla criminalità organizzata (che affligge il Paese) che usano alloggi non occupati per ospitare attività illecite o criminali.

Questa nuova realtà di quartieri di edilizia sociale rischia di compromettere gli interventi previsti dalla nuova strategia INFONAVIT, che è ancora molto focalizzata sul problema degli alloggi abbandonati: per recuperarli, ripararli e rivenderli, dovrà infatti , inizialmente, risolvono la spinosa questione dei loro occupanti irregolari (particolarmente sensibile per il governo di Andrés Manuel Lopez Obrador, il presidente che si è affidato al voto delle classi lavoratrici). Molte delle famiglie povere e dei lavoratori del settore informale che vivono illegalmente nelle abitazioni esprimono il desiderio di acquisirle. Tuttavia, non hanno né i mezzi né la possibilità di accedere ai crediti offerti dalle organizzazioni nazionali per l'edilizia abitativa, che attualmente sono riservati principalmente ai dipendenti.

In realtà, le autorità messicane oggi si trovano di fronte nei giganteschi complessi di social housing con una sfida che conoscono bene, e da molto tempo: quella di regolarizzazione della proprietà nei quartieri di urbanizzazione informale e irregolare, l'origine della maggior parte degli attuali spazi urbani in Messico. Il problema è tanto più simile in quanto un buon numero di giganteschi quartieri di social housing teoricamente collegati alle reti idriche ed elettriche e dotati in linea di massima di strutture e spazi pubblici in realtà soffrono di carenze acute e multiple in queste aree.

Presentata originariamente come l'unica opzione praticabile per alloggiare il maggior numero di persone e porre fine all'urbanizzazione irregolare e ai suoi numerosi mali, la politica dell'edilizia sociale ha quindi portato in Messico tanti problemi quante soluzioni.

Caterina Paquette Vassalli, Cercatore, Institut de recherche pour le développement (IRD)

Questo articolo è ripubblicato da The Conversation sotto licenza Creative Commons. Leggi ilarticolo originale.